La plusvalía es el impuesto que estamos obligados a pagar al Ayuntamiento cuando vendemos, o heredamos, un inmueble que con el tiempo ha experimentado un aumento respecto de su valor, y con ese acto de transmisión obtenemos un beneficio económico.

(Por ejemplo, si compraste una vivienda en el 2006 y te costó 80.000 euros, y la vendes ahora por 150.000 euros, ese beneficio es el que justificaría el pago de este impuesto municipal).

La plusvalía tiene su origen en el artículo 47 de la Constitución española, artículo por otro lado no exento de polémica, pues hace referencia al derecho de todos los españoles de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, lo  cual no suele cumplirse en todos los casos, pero también se refiere a las ganancias que la Comunidad puede reservarse sobre el incremento de valor de terrenos de propiedad privada, algo que siempre suele cumplirse, incluso aunque no hayamos tenido un incremento de valor con la transmisión, y de ahí viene el conflicto.

 “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Artículo 47 de la Constitución Española.

¿Es ilegal la plusvalía?

No siempre es ilegal, pues si nuestro inmueble ha experimentado un incremento de valor, será completamente lícito el devengo del impuesto al Ayuntamiento.

La alarma tiene su origen en la STC 26/2017 de febrero de 2017 del Tribunal Constitucional, en cuyo texto se declara que no ha lugar al pago del Impuesto de Plusvalía cuando no existe un incremento real del valor del inmueble, y por tanto se declara su inconstitucionalidad y por tanto, su nulidad.

Tras esta Sentencia vinieron otras, como la STC 37/2017 de 1 de marzo de 2017, que declaró nulo el Impuesto cobrado a una persona física en Álava tras haber tenido también una pérdida económica, o la STC 59/2017 de 11 de mayo de 2017, que unificó el criterio para todo el territorio español y declaró inconstitucional y nula la aplicación del Impuesto en los supuestos de transmisión de terrenos urbanos en los casos en los que en el momento de la venta exista una pérdida de valor o se venda por el mismo precio que se vendió, en virtud del principio de capacidad económica.

No obstante, los Ayuntamientos han seguido cobrando la Plusvalía, pues lo que hacen es aplicar un cálculo objetivo y ficticio que tiene como referencia el valor catastral que difiere del valor real, y ciertos coeficientes erróneos que no tienen en cuenta la depreciación del inmueble, por lo que siempre arrojan un valor positivo que no tiene que ver con la realidad. Pero tenemos que tener en cuenta que, precisamente ese cálculo que realizan los Ayuntamientos es lo que Tribunal Constitucional ha declarado nulo.

¿Que requisitos tenemos que cumplir para reclamar la plusvalía?

Para que pueda prosperar la reclamación al Ayuntamiento deberemos cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Tras el acto de transmisión (venta, herencia, etc.) deberemos haber experimentado una pérdida del valor económico de nuestro inmueble.

Un ejemplo: Si compraste un piso por un valor de 160.000 euros y lo vendes por 100.000 euros, esto te ha supuesto una perdida real de 60.000 euros.

  1. Que no transcurran más de cuatro años desde que declaraste la pérdida patrimonial en la declaración de la renta. La declaración de la renta la realizamos al año siguiente, y por tanto, el plazo de los cuatro años empezaría a contar desde que se presenta la declaración de la renta, no desde que vendemos el inmueble.
  2. Que hayamos abonado en su totalidad el Impuesto al Ayuntamiento.

Si cumplimos los requisitos, ¿cómo podemos reclamar al Ayuntamiento la Plusvalía?

Veamos, inicialmente haremos una reclamación extrajudicial, y si no nos es favorable la contestación del Ayuntamiento, entonces tendremos que acudir a la vía judicial.

Para la reclamación extrajudicial tendremos que dar los siguientes pasos:

  1. Aunque no sea de nuestro agrado tendremos que pagar primero el impuesto de Plusvalía si queremos evitar recargos o sanciones de la Administración.
  2. Después tendremos que presentar un escrito simple de rectificación y devolución de las cantidades. Mediante este escrito podremos solicitar el recalculo y la devolución de la cantidad que ha recibido indebidamente la Administración, al cual deberemos adjuntar copia de la Declaración de la Renta en la cual conste la perdida del valor del inmueble.
  3. Si pasado un tiempo prudencial el Ayuntamiento no nos contesta o no obtenemos una respuesta favorable a nuestra reclamación tendremos que presentar una reclamación económico-administrativa, para la cual dispondremos de 30 días desde la denegación, y a la cual deberá contestarnos el Ayuntamiento en un plazo máximo de 6 meses. Si no contestan en ese plazo entenderemos que se da un silencio administrativo negativo, o lo que es lo mismo, que el Ayuntamiento deniega nuestra solicitud sin ni siquiera contestarnos.

Procedimiento judicial:

Una vez que el Ayuntamiento nos haya denegado nuestra reclamación económica administrativa tendremos que presentar demanda ante la jurisdicción de lo contencioso-administrativo, a la que tendremos que adjuntar toda la documentación que acredite nuestra reclamación previa en vía extrajudicial o administrativa.

Para esta vía judicial tenemos un plazo de dos meses desde la denegación de nuestra reclamación económico administrativa ( extrajudicial ) o desde el final del cómputo para el silencio administrativo.

Si hemos llegado a este punto, y hemos cumplido todos los requisitos y los pasos indicados deberemos obtener una resolución judicial favorable en virtud de la STC que ordena a los Ayuntamientos a la devolución del importe cobrado indebidamente desde la fecha en la que hicimos el pago del impuesto de Plusvalía.

¿Qué documentos voy a necesitar para reclamar la plusvalía? 

  1. Un Justificante del pago del Impuesto al Ayuntamiento.
  2. La documentación que justifique la pérdida económica sobre ese inmueble de naturaleza urbana, o lo que es lo mismo, la Declaración de la renta del ejercicio fiscal correspondiente y las escrituras que justifiquen tu pérdida económica.
  3. No es imprescindible, aunque si muy recomendable aportar un informe pericial de tasación o en defecto del mismo un certificado de tasación del inmueble.

Silvana Lopez merino, Abogada

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