Una de las principales preocupaciones de todo propietario que piensa alquilar su vivienda es que el inquilino deje de pagar la renta, o incluso que se niegue a abandonar el inmueble, sin embargo estas no son las únicas causas por las cuales se permite poner fin a un contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la finalización del contrato de arrendamiento por las siguientes causas:

  1. Impago de la renta desde la primera mensualidad, o de cualquier otra cantidad a la que se hubiera obligado el inquilino a pagar en el propio contrato, o que le pudiera corresponder por ley, ( desahucio por impago del IBI, de suministros, etc.).
  2. Por el impago de la fianza, así como de las sucesivas actualizaciones de fianza que se pudieran producir a lo largo del contrato
  3. Por el subarriendo de la vivienda, o su cesión, por parte del inquilino sin consentimiento del arrendador.
  4. Por la producción de daños realizados dolosamente, es decir, malintencionadamente por el inquilino.
  5. Por la realización de obras sin mediar consentimiento del arrendador, siempre y cuando el consentimiento de éste fuese necesario para este tipo de obras, o por contrato.
  6. Por la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  7. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma principal a ser la vivienda permanente del inquilino.
  8. Cuando el inquilino habite la vivienda sin título, es decir, sin contrato, que le autorice a habitarla ( desahucio por precario).
  9. Finalmente, también se podrá pedir el desahucio si el contrato ha terminado y el inquilino se niega a abandonar voluntariamente la vivienda.

En el caso de los locales comerciales, el artículo 35 de la LAU establece como causas de desalojo las siguientes:

  1. Impago de la renta o de cualquier otra cantidad a la que se hubiera obligado el inquilino a pagar voluntariamente o le corresponda pagar por ley.
  2. Impago de fianza, así como de las sucesivas actualizaciones de fianza que se pudieran producir a lo largo del contrato.
  3. La producción de daños realizados dolosamente en el local.
  4. La realización de actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
  5. O la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo establecido en el artículo 32 de la LAU

Si eres propietario de una vivienda y tu inquilino no está al corriente de los pagos de la renta, ¿qué puedes hacer?.

Antes de acudir directamente a los Tribunales siempre es aconsejable intentar una solución extrajudicial, pedirle al inquilino que pague por escrito y de forma fehaciente las rentas adeudadas. Para ello lo más aconsejable es enviar un burofax especificando el importe de los meses adeudados advirtiéndole de que si a la mayor brevedad no se pone al corriente de los pagos iniciaremos las correspondientes acciones judiciales.

Si pasados 30 días desde que enviamos la reclamación al inquilino este no paga las rentas debidas, entonces no nos quedará más remedio que interponer una demanda judicial en la que podremos solicitar: o el desahucio de la vivienda solamente, o el pago de las rentas adeudadas sin solicitar el desahucio, o acumular a la demanda de desahucio la reclamación de las rentas debidas, esto último es lo más aconsejable ya que permite abordar las dos cuestiones de una sola vez.

La documentación que los abogados solicitamos para preparar la demanda será la escritura de propiedad del inmueble, el contrato de arrendamiento, los recibos impagados, y la reclamación extrajudicial previa ( burofax) que deberá presentarse junto con el acuse de recibo.

Una vez que el inquilino haya recibido nuestra demanda dispondrá de 10 días para enervar la acción, es decir,  en ese tiempo podrá ponerse al corriente de los pagos de todas las rentas de alquiler debidas y continuar en la vivienda.

Ahora bien, si en su día recibió el correspondiente burofax solicitando el pago de las cantidades debidas y no se puso al corriente de las mismas en un plazo de 30 días, no tendrá posibilidad de enervar la acción y el desahucio continuara su curso.

De modo que, en el momento en el que admitan nuestra demanda y se la notifiquen al inquilino, este podrá realizar las siguientes acciones:

  • desalojar voluntariamente el inmueble.
  • Pagar, o enervar la acción, siempre que no se le hubiera requerido previamente mediante el correspondiente burofax.
  • Oponerse a la demanda alegando los motivos por los que considere que no debe en todo, o en parte, la cantidad reclamada.

El decreto que admite nuestra demanda fijará la fecha de juicio, para el supuesto de que el inquilino se oponga a la demanda, así como la fecha de lanzamiento (desahucio).

¿Cuánto dura este procedimiento?

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en el despacho es que tiempo tarda en resolverse un procedimiento de desahucio. En este sentido es muy difícil fijar un plazo determinado de tiempo, pero la media ronda entre 3 y 8 meses, dependiendo de la carga de trabajo que tenga el juzgado donde recaiga nuestra demanda.

Los denominados “desahucios express” no existen como tales, sino que es una forma de denominar a los juicios desahucio que vienen regulados expresamente en la ley de enjuiciamiento civil.

Lo que jamás podrá hacer el propietario antes de iniciar un proceso de desahucio, ni durante el mismo, es cambiar la cerradura del inmueble, o entrar en el sin permiso del inquilino, o cortar los suministros, o dejar de pagarlos, (en los casos en los que esté estipulado que sea el arrendador quien los pague), ya que es el inquilino quien tiene el derecho de posesión de la vivienda y mientras que el contrato de alquiler no haya sido rescindido por ambas partes, o por un juez, el inquilino podría denunciar al propietario por allanamiento de morada, o por coacciones.

Una vez que tengamos Sentencia, o decreto dictado por el juez, y este sea firme, el arrendador dispondrá de un plazo de cinco años para ejecutar la deuda, o lo que es lo mismo, para intentar que se cumpla la condena que se haya dictado contra el inquilino mediante la que se le condena a pagar la deuda. En ese tiempo el propietario de la vivienda podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas y bienes del deudor para liquidar la deuda.

Si tienes cualquier duda sobre cómo proceder ante un inquilino moroso, contáctanos y te ayudaremos encantados.

Silvana Lopez merino_ Abogada

SLM Abogados Murcia
info@slmabogadosmurcia.com
http://www.slmabogadosmurcia.com

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